Чем опасен предварительный договор купли продажи квартиры

Чем опасен предварительный договор купли продажи квартиры

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией.

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Читайте также:  Кто относится к федеральным льготникам ветераны труда

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

При заключении предварительного договора купли-продажи указываются технические характеристики квартиры, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя заплатить сумму, равную стоимости квартиры. Но при этом покупатель не застрахован от повышения стоимости, покупаемой недвижимости, от перепродажи данного объекта другому покупателю и от других обстоятельств.

Предварительный договор – это распространенный договор купли-продажи по "серой" схеме при совершении сделки с недвижимостью в новостройке. Предварительный договор является соглашением на первичных этапах строительства объекта недвижимости, по которому застройщик должен будет через определенное время заключить основной договор купли-продажи с покупателем.

При заключении предварительного договора покупатель подвергает себя самому большому риску с недвижимостью, так как возможен вариант, по которому дом вообще не будет построен, а покупатель к тому времени заплатить стоимость объекта недвижимости.

Читайте также:  Как зарегистрировать на дачном участке жилой дом

Другим вариантом риска с недвижимостью при заключении предварительного договора может выступать "задаток", который иногда могут требовать, как меру страховки и подтверждения факта решительности в отношении с недвижимостью, а также задаток может выступать как первоначальный взнос в строительство.

Также распространенной проблемой при заключении предварительного договора является ситуация по которой договор истекает, а при этом продавец не спешит вернуть задаток. В этом случае, так как предварительный договор был заключен на определенный период, то по окончании его стороны договора не обязаны друг другу возвращать что-либо, в том числе и задаток.

Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, то есть сумму задатка.

Выходом из подобного вида ситуация является договор о долевом строительстве.

Договор о долевом строительстве безопасен по следующим причинам:

1. Договор проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы,

2. В договоре обязательно прописывается конкретная квартира, которую получит покупатель, к описанию квартиры прилагается проектная документация,

3. В договоре прописываются сроки передачи объекта недвижимости покупателю,

4. В договоре обязательно указывается стоимость объекта, сроки и порядок уплаты взносов.

от 81 915 310 р. до 445 500 000 р.
площадью от 93 кв. м. до 297 кв. м.

Смотреть все квартиры (9)

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Читайте также:  Сроки выплаты больничных листов работодателем

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector