Что нужно делать при покупке квартиры

Что нужно делать при покупке квартиры

Итак, взвесив свои финансовые возможности, вы пришли к решению покупать квартиру. Правда, еще есть некоторые сомнения, где именно покупать – на первичном или вторичном рынке. Давайте определимся с плюсами и минусами обоих вариантов.

Приобретая новостройку, вы должны быть готовы к тому, что для благоустройства квартиры понадобятся средства. Впрочем, для кого-то квартира с «голыми стенами» может быть даже предпочтительней: вы хотите ее отделать на свой вкус, и у вас есть на это время и деньги.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта, вплоть до капитального. Кроме того, в этом случае более тщательной должна быть проверка истории квартиры, и возможно, продавцу придется собирать много документов, а вам его ждать.

Обратившись в агентство по недвижимости, вы с помощью его специалистов обезопасите свою сделку по купле-продаже. Это сэкономит вам физические и моральные силы. Но если вы надеетесь на себя, или у вас есть надежный помощник (лучше юрист), то можете самостоятельно проделать весь путь, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением свидетельства на право собственности. Главное – все сделать правильно.

Вы решили купить квартиру в новостройке

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Задавайте как можно больше вопросов, наводите как можно больше справок, и только в этом случае вы не ошибетесь. Ведь если компания вдруг объявит себя банкротом, а вы уже вложились в квартиру, то вернуть свои деньги вам будет чрезвычайно сложно.

Заключая с застройщиком договор, знайте, что он составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Помощь юриста вам пригодится наверняка.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  • адрес дома и характеристика квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • стоимость, варианты и сроки оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства и способы разрешения возможных споров;
  • срок действия гарантий на квартиру;

Главным документом вашей сделки с застройщиком является свидетельство права собственности. Но прежде чем его получить, вы должны принять у него квартиру, внимательно осмотрев. Если обнаружите недостатки и будете не готовы с ними смириться, то укажите их в акте приема-передачи. Застройщик обязан все устранить.

Запомните. Приобретая квартиру в новостройке, все финансовые операции вы проводите по безналу. Но если вас убедили в целесообразности наличного расчета, то непременно потребуйте кассовый чек об оплате и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Как исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что можно считать преимуществом покупки вторичной квартиры? Во-первых, квартиру не надо ждать, пока ее построят. Вы сразу можете оценить ее состояние, понадобится делать капитальный ремонт или можно ограничиться косметическим и въезжать. Скорей всего, дом уже имеет отлаженную инфраструктуру: где-то недалеко детский сад, школа, магазины, есть транспортные линии.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

  • договор купли-продажи;
  • договоры мены;
  • договор дарения;
  • договор, вступивший в силу по решению суда;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;

Такой договор — это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Читайте также:  Исковое заявление о компенсации материального ущерба

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай. Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Как проверить права третьих лиц?

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Оптимальный вариант сделки – заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе. Хотя закон предусматривает и простое заключение, когда продавец и покупатель составляют текст в письменном виде и подписывают его.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

  • заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
  • заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
  • договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы в оригинале;
  • выписка из домовой книги и ксерокопия;
  • согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
  • постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

Продажи квартиры бывают прямые, встречные и расселение. Первый вариант «чистой продажи» не вызовет больших сложностей при оформлении сделки купли-продажи. При встречной покупке сделка может затянуться, а то и сорваться.

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом оформите налоговый вычет и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Будьте осторожны, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры. Если продавец торопится провести сделку, не открывает все свои документы, предлагает недвижимость по цене, намного ниже рыночной стоимости, то задайте себе вопрос: почему он так делает. Конечно, ситуации могут быть разные у человека, но и случаев мошенничества сегодня достаточно.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения. Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи. И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Читайте также:  Со скольки часов бесплатная парковка в москве

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО , серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни. Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Читайте также:  Кредит на жилье в приорбанке

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

  • данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
  • стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
  • данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
  • основные характеристики жилплощади;
  • отсутствие либо наличие обременений;
  • указание на согласие супруга на сделку;
  • отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

  • присутствие представителей обеих сторон сделки;
  • написание заявления на проведение госрегистрации;
  • оплата государственной пошлины;
  • предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

  • лично в руки в момент подписания ДКП;
  • перевод на расчетный счет;
  • через банковскую ячейку.

Передача квартиры

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте. Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector