Что такое долевое строительство жилья

Что такое долевое строительство жилья

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это.

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Читайте также:  Можно ли ставить светодиодные лампы в дхо

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Организации, строящие дома, сотрудничают не только с крупными инвесторами, которые могут спонсировать проект полностью, а также привлекают обычных граждан, мечтающих купить новое жилье.

На эти средства строится жилой дом, затем здание вводят в эксплуатацию, квартиры становятся собственностью граждан, чьи деньги задействовались ранее.

Денежные средства, которые вносят в качестве доли за собственность, предоставляются по частям. Цена такой квартиры будет значительно ниже, чем цена квартир в уже сданном в эксплуатацию доме.

Рассмотрим подробнее, что такое долевое строительство.

Долевое строительство: договор, выгода и риски

Долевое строительство — вид строительства жилья, при котором договор участия заключают между дольщиком и строительной фирмой.

Компания должна в установленные сроки возвести объект недвижимости, а также сдать его в пользование дольщику. Клиент выплачивает определенную сумму и принимает объект в пользование.

Регулирует вопрос долевого строительства ФЗ №214 от 2014 года. Законодательный акт призван защищать права дольщиков и регулировать его отношения с застройщиком.

Договор долевого строительства

Договор обязательно содержит все возможные условия:

  • стоимость здания и порядок перевода денег на счет застройщика;
  • объект строительства;
  • сроки строительства: как только сроки истекут, объект обязательно передают в пользование;
  • детальное описание характеристик будущей квартиры: адрес, номер, площадь, количество комнат, внутренняя отделка и так далее.

Договор заполняют письменно, регистрация документа о долевом участии в строительстве проводится в Росреестре. Поэтапный процесс долевого инвестирования в объект недвижимого имущества:

  • стороной договора является строительная фирма, приобретающая участок земли;
  • дольщики, которые хотят купить недвижимость выгодно, заключают договор с этой фирмой;
  • дольщики вносят денежные средства (обычно в виде рассрочки), сумма обязательно фиксируется в договоре;
  • после того, как дом (объект долевого строительства) достраивают, застройщик сдает квартиры дольщикам.

Если появляются какие-либо изменения в статьях договора, всеми сторонами подписывается новое соглашение с указанием всех корректировок. Документ тоже регистрируют в Росреестре.

Возведение здания происходит благодаря средствам дольщиков, будущих хозяев жилой площади. Это выгодно для обеих сторон, но долевое строительство, как и любой вид инвестирования, несет определенные риски.

Когда долевое строительство выгодно

При кризисных явлениях в стране, нестабильности экономики участие в долевом строительстве — выгодный, а иногда единственный возможный способ приобрести новое жилье.

Цены на готовые, только что построенные объекты намного выше. Ипотеки же несут в себе невероятные переплаты по процентам. Но при покупке ипотечной недвижимости можно сразу же переехать в новую квартиру.

Что касается долевого строительства, — покупатель приобретет квартиру только тогда, когда застройщик сдаст объект.

Когда долевое строительство может быть рискованным предприятием

Пока не был принят закон 2004 года инвестирование в долевое строительство было, но регулировался процесс инвестиционными договорами.

Понятие защита прав дольщиков практически отсутствовало, что позволяло недобросовестным застройщикам активно этим пользоваться. Федеральный закон гарантирует соблюдение прав и защищает участников долевого инвестирования.

Но застройщики и здесь находят выход, который позволяет им уменьшать количество обязательств или не выполнять их. Они заключают обычный инвестиционный договор, не имеющий прав дольщика.

Граждане должны внимательно следить за тем, что подписывают. Правильный договор называется договором об участии в долевом строительстве.

Рассмотрим распространенные мошеннические схемы в 2019 году:

  1. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который содержит условие: с дольщиком заключат основной договор купли-продажи только при полной постройке жилого здания. В период строительства застройщик располагает всеми правами на собственность, а инвестор получает их при заключении основного договора. У таких документов нет указания сроков по сдаче объекта. Дом может строиться вечно. Государственная регистрация не предусмотрена, поэтому недобросовестный застройщик не побрезгует заключить договоры на одну жилую площадь с несколькими инвесторами сразу.
  2. Вексельное мошенничество предусматривает дополнительный договор купли-продажи векселя, приравнивающийся к стоимости недвижимости. Клиент покупает квартиру, прибегая к помощи векселя. Застройщик может выкупить метры не квартирой, но денежными средствами. Предварительный договор купли-продажи продолжает действовать, но деньги не зачисляются. Мошенники по основному договору заявляют рыночную стоимость квартиры. Вся схема сводится к тому, что обманутый инвестор предоставляет фирме деньги взаем на несколько лет, а этих денег хватило бы на приобретение новой готовой жилплощади.
  3. К другим схемам можно отнести банкротство фирмы, низкое качество возведенного здания, исчезновение выплаченных денежных средств.
  4. Строительные компании горазды на различные изощрения в целях снижения издержек на налоговые сборы. Нередко в договоре указывается лишь часть стоимость жилья, а остальное оформляется как страховка. Все предприятие по возведению здания становится долгостроем, а через суд возвращается лишь та сумма, которая была прописана в договоре.

Застройщики нередко предлагают подписывать соглашения на резервирование прав собственности в здании, которое еще строится. Материальная ответственность перед дольщиками резко снижается. Предварительные договоры, соглашения, перезаключение договора в другом формате почти никогда не реализуются.

Внимательный, вдумчивый выбор, привлечение грамотных специалистов помогут предотвратить все риски. Узнаем, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительство.

Читайте также:  Подростки в купальниках на пляже

Правильный выбор застройщика

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

  • свидетельство постановки на учет;
  • доказательство о регистрации в налоговой службе;
  • протокол с назначением главы строительной фирмы;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

  • должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
  • полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
  • документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
  • заключения государственной экспертизы.

Частая мошенническая схема: договор долевого строительства здания заключается сразу после того, как фирма получает права на земельный участок. Но необходимо сначала полностью оформить все документы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

  • место, дата и срок возведения жилого здания;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки и условия сдачи;
  • гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
  • полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Информация о строительной фирме

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

  • свой хороший сайт и реклама в интернете;
  • присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
  • паспорт застраиваемого здания;
  • сколько времени застройщик существует;
  • законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
  • текущие и планируемые объекты;
  • отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Если конкуренты застройщика создают им антирекламу на различных сайтах и форумах, можно поговорить с жителями домов, которые сдали застройщик, и узнать и мнение. Адреса эти домов также указываются на сайте.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Важность страхования

В 2014 года издали новый закон о долевом строительстве №294. Страхование дольщика является обязательным. Законодательство стремится минимизировать и изничтожить на корню многочисленные мошеннические схемы застройщиков.

Не всегда застройщик доводит постройку объекта до конца. И инвесторы могут возместить убытки, если у них есть страховка.

Страхование дольщиков при долевом строительстве происходит по следующим схемам:

  1. Банковская гарантия. Проверяют при оформлении договора в Росреестре. Но не каждая банковская организация решится стать поручителем в строительстве.
  2. Общество страхования застройщиков. Участники — надежные застройщики. У данного общества обязательно имеется лицензия.
  3. Страховая компания, согласившаяся на данный вид страхования, имеющая лицензию.

Величина страхования — 1% от стоимости объекта. Также страховщик вправе добавить свои тарифы, которые будут зависеть от надежности застройщика и участка строительства.

Дольщики обязательно должны страховать свои риски, так как вкладываются их собственные средства, а непредвиденных ситуаций бывает множество. Строительная фирма страхует весь объект или каждую квартиру отдельно. Распространен последний вид страхования.

Страховой случай имеет место быть, если фирма не смогла выполнить или не смогла выполнить полностью обязательства по договору. Данные факты подтверждаются в суде или при банкротстве строительной компании.

Страховые выплаты

Каждый дольщик должен иметь договор страхования. Сумма не меньше суммы, за которую дольщик желает купить жилплощадь. Страховка не выплачивается, если строительство заморожено, или сроки строительства увеличиваются.

Поэтому риск длительного ожидания сдачи жилой площади очень высок, а осуществлять выплату по договору страхования нужно ежегодно. Если фирма стала банкротом, деньги на счет дольщиков зачисляются очень долго.

Срок страхования должен превышать срок сдачи дома на два года. Можно предъявлять претензии к строительной фирме и требовать страховых выплат в течение двух лет проживания на жилой площади. Также можно взыскивать штрафы и пенни.

Контролируется процесс Центробанком, который обязан следить за соблюдением законодательства по взаимному страхованию. Страховые компании не любят подобный вид страхования.

Строительная фирма должна выплатить неустойку, если нарушены сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, и если подобное не было обговорено заранее в дополнительном соглашении. Неустойка взыскивается также в досудебном порядке, если это прописано в договоре.

Если застройщик не выплачивает неустойку в указанные сроки, то гражданин может обратиться в суд, а расходы за судебные издержки несет строительная фирма, если дольщик выиграет тяжбу.

Если в договоре стороны не прописывали размер неустойки, ее рассчитывают так: количество дней просрочки умножают на одну трехсотую, на 10% и на сумму договора.

Как обезопаситься

Во избежание проблем с застройщиком следует:

  1. Тщательно изучить договор до его подписания. Если не хватает времени изучить его сразу, нужно забрать его для ознакомления домой или сразу к юристу.
  2. Переводить деньги только на банковский счет застройщика, взять подтверждение оплаты.
  3. Проверять строительную компанию и ее директора в интернете. В случае банкротства фирмы директор должен выплатить долги, если не сообщит о банкротстве в определенные сроки в Арбитражный суд.
  4. Не следует разрывать договор сразу при прекращении строительства. Сначала нужно добиться возврата средств, а также выплаты неустоек.
  5. При прекращении выполнения обязательств компанией, в то время как дом почти готов, следует обратиться в городскую администрацию. Следует объединиться с другими потерпевшими и готовить коллективный иск в суд.
Читайте также:  Взыскание задолженности по договору образовательных услуг

Гражданин, решивший вступить в подобные долгосрочные отношения, должен быть готов к тому, что долевые взносы иногда меняются под воздействием различных экономических факторов. От таких рисков не уберечься.

Возведение многоквартирного жилья для граждан все чаще осуществляется в форме долевого участия с привлечением денежных средств участников. Законодательство разделяет долевое строительство на несколько этапов, каждый из которых является обязательным для исполнения застройщиком в определенной последовательности. До начала возведения многоквартирного дома, этапы строительства заключаются в следующих действиях застройщика:

  • получение разрешения на осуществление строительства многоквартирного жилого дома;
  • опубликование или размещение проектной декларации, а также представления гражданам, по их требованию;
  • оформление прав на землю под строительство многоквартирного жилого дома;
  • открытие эскроу-счетов для каждого дольщика;
  • осуществление процедуры регистрации договоров долевого участия в Росреестре.

Нарушение порядка и условий долевого строительства не допускается. Законодательство (Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ) предусматривает ряд условий, ограничений и требований как к самой процедуре строительства, так и к его документационному обеспечению, а также к действиям самого застройщика.

Получение застройщиком разрешения на строительство

Первым этапом для реализации возведения многоквартирного жилья застройщику необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение является документом, подтверждающим тот факт, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право застройщику на осуществление строительства жилья.

За получением такого документа застройщику необходимо обратиться в органы местного самоуправления в районе нахождения земельного участка для предполагаемого строительства. Процедура получения документа заключается в следующем:

  • в целях возведения объекта капитального строительства в Отдел архитектуры района или районную Администрацию необходимо представить заявление от застройщика о выдаче разрешения;
  • вместе с заявлением представляется и пакет документов (документы, подтверждающие права застройщика на землю под строительство, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, заключение экспертизы проектных документов);
  • пакет документов для получения разрешения на строительство должен быть направлен или представлен в соответствующие органы заявителем самостоятельно;
  • уполномоченный орган выдает разрешение на строительство без взимания государственных и иных платежей с заявителя;
  • разрешение выдается в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
  • в течение 10 дней с момента получения разрешения, заявитель обязан предоставить в этот орган сведения об объекте капитального строительства и необходимые документы.

В документе обязательно указывается адрес объекта. После того как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию, ему будет присвоен почтовый адрес.

Опубликование проектной декларации

Законодательство обязывает организацию-застройщика, привлекающую участников долевого строительства, публично размещать проектную декларацию в интернете или иных источников для открытого доступа. Декларация должна быть размещена до заключения договоров долевого участия с дольщиками (участниками). Максимальный срок — до 2-х недель до момента заключения первого договора.

Оригинал проектных документов должен храниться у застройщика, а копия направляется в Росреестр. В проектной декларации должна содержаться следующая информация:

  • сведения об организации, выступающей в качестве застройщика (наименование, местонахождение, график работы и контактные данные, участники организации, руководители, о государственной регистрации организации, деятельности и лицензиях);
  • о проектах строительства объектов, в которых участвовал застройщик (сведения за последние 3 года, местонахождение таких объектов, сроки сдачи объектов и т.п.);
  • о финансовом положении организации в текущем году, задолженности и доходах организации;
  • сведения об объекте строительства (о местоположении объекта, о сроках и разрешениях, порядке возведения объекта, о планируемой стоимости, количестве квартир, об организациях, осуществляющих и участвующих в строительстве).

В случае наличия каких-либо изменений, которые касаются застройщика или объекта строительства, такие сведения должны быть внесены в опубликованные проектные документы в течение трех дней с момента их появления.

Помимо всего прочего, застройщиком должны вноситься сведения о финансовых результатах текущего года, задолженностях, убытках и т.п. каждый квартал.

Привлечение дольщиков

С 2019 года все расчеты дольщика с застройщиками по новым строительным объектам будут вестись через специально созданные банковские счета эскроу. Деньги дольщиков будут заморожены до конца строительства. Они предадутся застройщику только после того, как он исполнит все обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик не выполнил свои обязательства (обанкротился, остановил строительство и т.д.) то банк с этого счета возращает деньги дольщику.

Деньги для строительства застройщику предоставляет банк (держатель эскроу-счетов) под проценты, в виде кредита. Он становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в выдаче средств застройщику, если уличит его в нецелевом их расходовании.

Дольщик может забрать свои деньги со счета эскроу, если:

  • ДДУ был расторгнут;
  • закончился срок депонирования (срок не может превышать 6 месяцев или даты передачи объекта недвижимости, указанной в ДДУ);
  • застройщик не в состоянии завершить строительство;
  • дольщик сам решил расторгнуть договор по основаниям, указанным в п. 7 ст. 15.4 ФЗ № 214.

Таким образом, финансовые риски дольщика сводятся к минимуму.

Регистрация договоров долевого участия в Росреестре

В соответствии с законодательством о долевом строительстве, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Процедура осуществляется по заявлению обеих сторон договора (дольщика и застройщика).

При подаче заявления на регистрацию договора долевого участия, необходимо также представить и необходимые для этого документы. Для физических лиц — дольщиков, такими документами являются паспорт и договор. Застройщик же, в свою очередь, представляет следующий пакет документов (в последующем представлять полный пакет документов не требуется):

  • бумаги с описанием объекта, которые должны быть согласованы с участником;
  • бумаги с указанием местонахождения объекта и сведениями о квартире на плане;
  • разрешение на возведение объекта;
  • проектная документация;
  • план объекта;
  • иные документы (в зависимости от ситуации).

Заключение

Долевое строительство является наиболее экономным способом покупки жилья, и поэтому получило широкое распространение. Для того чтобы иметь право на осуществление строительства многоквартирного жилья, организация обязана следовать определенному порядку и требованиям законодательства.

До момента возведения жилья, застройщику необходимо осуществить следующие основные мероприятия:

  • подготовить бумаги и получить разрешение;
  • опубликовать проектную документацию;
  • привлечь денежные средства участников;
  • зарегистрировать договора совместно с дольщиками.

Наличие определенной последовательности в действиях застройщика обязательно. Так, например, организация не имеет права на привлечение денежных средств от участников без разрешения на строительства и публичного размещения документации. А регистрация договора с участниками строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Неисполнение или нарушение требований законодательства, регламентирующего долевое строительство и участие, влечет за собой наказание. В зависимости от состава нарушения, наказание может выражаться только в денежной форме (в виде штрафа) или же ограничениями и запретами на осуществление деятельности и т.п.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector