Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

С 17 декабря 2018 Сбербанк смягчил условия кредитования при покупке квартир с перепланировками. Теперь купить в ипотеку можно квартиру практически с любыми изменениями, кроме критичных, к которым относятся:

Разрушение несущих стен и изменение границ квартиры

Незаконное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон

Перенос из кухни газового оборудования без разрешения

Смягчение условий касается квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке. А также клиентов как с новыми, так и с уже одобренными заявками.

Подать заявку на ипотеку »

Найти квартиру »

Финальное решение по одобрению квартир с перепланировками зависит от результатов комплексной проверки недвижимости банком.

Проекты современных новостроек соответствуют европейским стандартам, при этом особое внимание уделяется эргономике квартиры. Но зачастую покупатели ищут индивидуальных решений, даже если объект недвижимости еще возводится. Перепланировка в новостройке может также понадобиться, если жильцам показалось неудобным существующее расположение комнат и помещений в квартире. Даже, если квартира со свободной планировкой, это не означает, что можно рушить старые стены и возводить новые без согласования соответствующих организаций. С чего начать перепланировку в новостройке, как узаконить новое расположение помещений и сколько это будет стоить, мы расскажем в данной статье.

Как сделать перепланировку в новостройке

Перепланировка квартиры в новостройке производится на основании соответствующего разрешения Жилищной инспекции. Чтобы получить данное разрешение, нужно выполнить ряд условий.

Существует три способа перепланировки квартиры в новостройке:

  • После получения права собственности на новую квартиру. Такой вариант встречается чаще всего
  • Договориться об индивидуальном расположении перегородок в квартире можно с застройщиком еще на этапе строительства. Данный способ наиболее выгоден и прост для покупателя, но девелоперы на это идут неохотно. В некоторых случаях компании-застройщики сами предлагают подобные услуги, чтобы увеличить количество продаж. При этом, они все равно выдают заранее согласованные готовые решения
  • После получения ключей, но до получения свидетельства о собственности. Жилищный кодекс говорит о том, что перепланировку можно осуществить лишь после получения одобрения от жилищной инспекции. Существует постановление Правительства Москвы, согласно которому вместо свидетельства о регистрации собственности можно предоставить ряд других документов. Акт приемки-передачи квартиры, договор об уступке прав, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Но такие послабления действуют только для новостроек, расположенных на территории столицы

Если здание уже возведено, придется создать проект перепланировки квартиры в новостройке, согласовать его в соответствующем отделе местной администрации. Сотрудники администрации проверят, не собираетесь ли Вы сносить несущие стены, не повлияет ли негативно перепланировка на новостройку в целом.

Перепланировка квартиры в новостройке до получения права собственности

Как правило, между выдачей дольщику ключей от квартиры в новостройке до возможности получения права собственности проходит много месяцев. Поэтому, чтобы после регистрации права собственности сразу же въехать в новое жилье с удобной планировкой, многие пытаются сделать перепланировку в новостройке сразу же. Как мы сказали выше, сейчас такое возможно в Москве, если вместо свидетельства о регистрации права собственности предоставить Жилищной инспекции другие документы, подтверждающие факт покупки и приемки жилья.

Если будущий собственник планирует провести перепланировку в новостройке до получения на нее права собственности, ему необходимо предупредить об этом застройщика. Таким образом, в договоре долевого участия (если квартира покупается на этапе постройки здания) или в договоре об уступке прав (если жилье приобретается в уже возведенной новостройке) обязательно должно быть заявлено одобрение застройщика на такую перепланировку. Отметим, что девелопер не вправе выдавать разрешение на саму перепланировку. Он выдает согласие на возможность перепланировки, которая в дальнейшем будет согласована с уполномоченными организациями.

Читайте также:  Как начисляется неустойка за каждый день просрочки

Следует учесть, что перепланировка в новостройке с ипотекой зачастую невозможна до получения регистрации права собственности. Большинство банков отказывают в перепланировке, пока не будет получено право собственности. А без разрешения заемной организации согласовать перестройку квартиры нельзя.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Сегодня новостройки все чаще возводятся по современным стандартам и со свободной планировкой. Перегородки между помещениями могут отсутствовать вовсе, или имеются чисто символически, высотой в кирпич. Но перегородки между комнатами, санузлами и другими помещениями в квартире все равно необходимо согласовывать с Жилищной инспекцией. Поскольку в юриспруденции не существует понятия "свободная планировка". Создавая проектную документацию, девелопер должен указать в ней все перегородки, выделить санузлы, коридоры, кухни. Иначе не выдадут разрешение на строительство. В проектной документации перегородки указаны, но девелопер их не строит внутри квартир. Следовательно, собственнику все также необходимо согласовать перепланировку в новостройке без стен.

Перед тем, как сдать здание в эксплуатацию, оно проходит инвентаризацию: уполномоченные организации (в основном БТИ) определяют окончательные площади квартир, выполняют их схемы. Замеры эти осуществляются на основе проектной документации, предоставленной застройщиком.

Составляется один из двух поэтажных планов БТИ:

  • С условно выложенными газобетонными блоками на полу, обозначающими перегородки между всем помещениями в квартире
  • Либо на плане отдельно выделяют только санузлы и кухни, а остальное пространство обозначено как единая жилая комната

Указанные пунктиром условные перегородки в плане считаются полноценными возведенными стенами, а значит, на их разрушение и возведение новых необходимо согласие Жилищной инспекции. Поэтому перепланировка новостройки свободной планировки осуществляется в соответствии с теми же нормами, по которым согласовывается перестройка "обычной" квартиры со всеми возведенными перегородками.

Чтобы согласование перепланировки в новостройке не вызвало проблем, необходимо соблюдать строительные и правовые нормы. Например:

  • Перемещать или изменять размер санузлов можно только за счет нежилых помещений: коридоров, кладовых, гладильных комнат и т.д. Если увеличить размер санузла, "отделив" квадратные сантиметры от комнаты, узаконить перепланировку не получится
  • Туалет и ванную комнату нельзя располагать над кухней или комнатой нижней квартиры
  • Кухню нельзя размещать под санузлами квартиры, расположенной этажом выше
  • В "однушках" комната не должна быть меньше 14 квадратных метров
  • Твердотопливные камины можно располагать только на первом и последнем этаже новостройки

Лишь соблюдая эти и другие правила СНиП перепланировки, можно будет впоследствии узаконить перепланировку квартиры в новостройке.

Как оформить перепланировку в новостройке

Порядок согласования перепланировки квартиры в новостройке:

  • Перед планированием перестройки квартиры нужно в БТИ получить план на квартиру
  • Если застройщик заказывал инвентаризацию здания у кадастровых инженеров, собственник жилья должен заказать поквартирный план у БТИ
  • Создается проект перепланировки. Желательно для этого нанимать специалистов, которые уже наизусть знают все правовые и строительные нормы перестройки квартир. Проект можно составить в БТИ или в проектно-технических бюро с допуском СРО. Стоимость проекта зависит от размера квартиры, объема работ и от индивидуальных расценок компании. В среднем, стоимость проекта варьируется от 8000 до 20000 рублей
  • Далее проект согласуется в соответствующем отделе местной администрации. Как правило, это Жилищная инспекция, или архитектурный отдел. В некоторых случаях проект нужно согласовать еще и с управляющей компанией. Заявление на согласование перепланировки в новостройке можно подать как в МФЦ, так и непосредственно в администрацию
  • К проекту прикладывают документы: технический паспорт на квартиру, правоустанавливающие документы, согласие всех собственников, в т.ч. и несовершеннолетних
  • Администрация выносит решение о разрешении перепланировки в течение 45 дней
  • Затем собственник обращается в суд с просьбой узаконить проект
  • От БТИ получаем новый техпаспорт и начинаем перепланировку в соответствии с ним
  • После окончания работ, в жилищную инспекцию направляется соответствующая информация. Пишут заявление об оформлении акта завершенной перепланировки, добавляют договор с проектно-техническим бюро (копию) и специальный журнал в котором подробно описываются все действия по перепланировке с указанием последовательности
  • В течение двух недель после оповещения жилищной инспекции, приедет комиссия по перепланировке
  • На проверке должны присутствовать сотрудники бюро, составляющего проект, и участник строительной бригады
  • Когда все необходимые подписи в актах получены, можно направлять в БТИ за новым техническим паспортом, перед этим подав соответствующий запрос. При этом нужно будет оплатить госпошлину около 2500 рублей
Читайте также:  Функции начальника отдела закупок

Разрушение стен и возведение новых всегда связано с сильным шумом. Проводите работы в соответствиями с Законом О тишине своего региона. А если соседи будут интересоваться, законна ли Ваша перепланировка, не ругайтесь с ним, а спокойно покажите всю документацию. Они имеют право интересоваться, не сносите ли Вы несущих конструкций, и не собирайтесь ли располагать свой туалет над их кухней.

Не совершайте ошибку, начиная перестройку квартиры до того, как получили согласие Жилищной инспекции. Ведь в случае обнаружения малейший нарушений, квартиру придется приводить к первоначальному виду. Естественно, за свой счет.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Если перестройка квартиры уже сделана до того, как получены соответствующие разрешительные документы и акты, ее придется узаконить через суд. План действий следующий:

  • Вызывается инженер из БТИ: он сделает необходимые замеры и обозначит расхождения с планом. Он же выдаст новый технический паспорт, где будет стоять штамп о незаконной перепланировке. Если несущие конструкции не разрушали, сотрудник БТИ также выдаст техническое заключение об их целостности
  • Собственник подает заявление в жилищную инспекцию или архитектурный отдел на одобрение перепланировки, прикладывая акты, полученные от инженера БТИ. Назначается комиссия, которая откажет в проведении перепланировки в новостройке. Именно этот отказ будет являться основанием для обращения в судебный орган
  • Теперь собственник может обратиться в суд, к иску об узаконивании перепланировки прикладывая полученные в администрации документы, старый и новые техпаспорта, планы верхних и нижних квартир
  • Суд назначит экспертизу, специальная комиссия осмотрит Вашу квартиру, оценивая соответствие новой планировки санитарным, строительным, правовым нормам. Если перестройка квартиры выполнена без нарушений, сотрудник инспекции выдаст акт о выполненной перепланировке. Если нарушения есть, сотрудник их укажет
  • Устраняются нарушения и подается апелляция
  • Если после этого суд узаконит перепланировку новостройки, нужно вновь обратиться в БТИ за новым техническим паспортом

Если при перестройке квартиры были снесены несущие стены, такую перепланировку не узаконят. Придется возвращать стены на место. За незаконную перепланировку квартиры в новостройке могут назначить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. Если выявлены серьезные нарушения, также обяжут вернуть на место все перегородки. Чтобы избежать проблем с возвращением конструкций обратно, старайтесь планировать переобустройство в соответствии со строительными нормами, часть из которых мы привели выше.

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Читайте также:  Страховой случай по кредиту сбербанк смерть заемщика

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования. Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы. Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита. А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости. Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

«Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования. К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату). Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.
  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).
  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.
  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах). Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector