Спорные вопросы в капремонте мкд

Спорные вопросы в капремонте мкд

Судебная практика по капитальному ремонту многоквартирных домов имеет довольно спорные решения. Конечно же, в силу того, что мы живем в правовом государстве, все подданные РФ должны подчиняться нормативным актам, но конкретно данный проект вызвал немало ожесточенных дискуссий и массу судебных исков. И как показала практика, не досконально разработанный норматив носит весьма спорных характер.

Еще совсем недавно капитальный ремонт жилых зданий проводился при активном участии фонда ЖКХ. Однако наша правовая система не стоит на месте, и 25.12.2012 года в законную силу вступил ФЗ №271, который обязал оплачивать все ремонтные работы собственников помещений, которые находятся в установленном доме.

В то же время фонд ЖКХ был избавлен от необходимость находить средства и использовать их в данных целях.Теперь ведомство всего лишь наблюдает за рациональным применением всех собранных ресурсов и занимается вопросами переселения граждан из аварийного и ветхого жилья.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи

Бесплатная горячая линия
8 800 511 38 27
(Москва и регионы РФ)

Помощь юриста на странице бесплатной юридической консультации

Конституционный Суд о капитальном ремонте многоквартирных домов

После того, как из-за изменения текущей законодательной базы возникли споры относительно целесообразности сборов по капремонту, судебная практика по капитальному ремонту многоквартирных домов пополнилась массой дел. Как итог, для того, чтобы установить истину, пришлось прибегать к помощи высшего судебного органа. Конституционный Суд о капитальном ремонте многоквартирных домов высказался довольно однозначно. Одно из последних замечаний по поводу ремонта появилось 12.04.2016 года в качестве постановления №10.

В данном документе суд постановил, что решение о сборе денежных средств с владельцев квартир в строениях жилого назначения целесообразно, и никоим образом не нарушает права человека. Таким образом, на высшем уровне было узаконено данное решение, и с того момента судебная практика по такому вопросу, как капитальный ремонт стала более однозначной.

Решение суда о капитальном ремонте многоквартирных домов не вызвало особого удивления. Изначально было понятно, что судебная практика поддержит решение Правительства о внесении правок в закон о капитальном ремонте. Тем не менее, некоторые положительные моменты все же проявились, ведь были затронуты важные аспекты такого вопроса, как план по переобустройству жилья, которые до сих пор в обществе не были подняты на обсуждение.

Верховный Суд о капитальном ремонте многоквартирных домов

Судебная практика по такой позиции, как капитальный ремонт сопровождается массовыми акциями несогласия со стороны граждан. Как отмечают эксперты, вся сложность конфликта заключается в том, что до сих пор не разработан нормально функционирующий механизм, который бы позволил собирать платежи и при этом быть информационно открытым для общества.

Как продемонстрировала практика, обстановка в обществе накалилась, и в конфликт также включился ВС РФ. И тут возникает самый интересный момент. Верховный Суд о капитальном ремонте многоквартирных домов в июне 2014 года постановил довольно любопытный факт. Дословно было упомянуто, что взносы на капремонт не являются обязательными, и выплачиваются гражданами по собственному выбору.

Подобное решение вызвало бурный ажиотаж, поскольку практика по данным проблемам демонстрирует совершенно иное итоговое решение, и потому были даны дополнительные пояснения.

В частности, акцент был сделан на то, что некоторые нормы права в отношении граждан не подлежат пересмотру, так как существует вероятность ухудшения положения людей. Исходя из этого, суд указал на то, что по сути, обязательность выплат не регулируется законодателем, и потому происходит на добровольном основании.

Вместе с тем, ВС РФ призвал особенное внимание уделить поиску компромиссных решений. Муниципальные властные структуры не могут заставить квартирного хозяина платить, пока не доведут до его ведома все сведения по данной проблеме. Судебная практика отдельно отмечает, что должен быть внедрен целесообразный план, по которому обыватели получат доступ и возможность контролировать расход средств.

Тут же было определено право собственников на сбор капительного ремонта по двум принципам – общий и спецсчет. В первом случае деньги будут аккумулироваться на счетах муниципалитета, и контроль за их расходованием будет осуществить практически невозможно. Во-втором варианте граждане сами будут заниматься сбором ресурсов, и смогут в открытом доступе изучать данные по конкретному вопросу.

Но и тут на практике возникают несостыковки. По общепризнанным рекомендациям, открытие спецсчета допустимо только юридическими лицами, а жильцы многоэтажных зданий к ним не относятся. И тут имеется только два пути решения. Первый гласит о необходимости открытия и формирования ТСЖ, а второй – о передаче данной функции в адрес региональных операторов, что автоматически ограничит возможности плательщиков по контролю за накопленным капиталом.

Решение суда о капитальном ремонте многоквартирных домов

Судебная практика по капремонту показывает, насколько несвоевременно был утвержден предложенный проект. Фактически, для того, чтобы создать эффективную систему, которая бы была прозрачной и честной, нужно было проработать все возможные варианты и последствия от внедрения нового закона.

А так, как это сделано не было, судебная практика пополнилась массой дел о незаконности сборов. Но вместе с тем, судебная практика показала еще один важный момент, заключающийся в том, что даже суды разных инстанций оценивают ситуацию с различных точек зрения.

В своей основной массе, судебные решения по капитальному ремонту многоквартирных домов обсуждают, что ФЗ-271 вполне жизнеспособен, и потому может быть использован в практических условиях. Но даже несмотря на это, судебная практика по вопросу капитального ремонта ярко демонстрирует, что итоговый вердикт будет зависеть от личного мнения уполномоченного судебного представителя и от его трактовки ключевых законотворческих норм.

Читайте также:  Организация и деятельность жилищного кооператива

В будущем остается только надеяться, что судебная практика станет более понятной, а отечественные депутаты наконец-то обеспокоятся самим фактом существования столь сильных разногласий, причем не только в обществе, а и в судебной ветви власти.

Что входит в понятие «капитальный ремонт дома»? Какие конструктивные элементы многоэтажного жилого дома можно привести в порядок за счет взносов, которые мы уплачиваем ежемесячно – в «общий котел» или на свой специальный счет? Будут ли делать все необходимые ремонтные работы одновременно или в разные годы? Специалисты муниципального портала подготовили отвечты на часто задаваемые вопросы.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего?

Текущий ремонт предназначен лишь для того, чтобы подержать городские многоэтажки в нормальном состоянии.

Капитальный ремонт выполняют для того, чтобы сделать жизнь горожан в этих домах безопасной. Когда его делать – зависит от того, насколько изношены те или иные элементы многоэтажки. Например, лифты необходимо менять каждые 25 лет, а панельные фасады нельзя использовать дольше 12 лет. Поэтому и работы, связанные с капремонтом, делают в разные годы. Сроки между ремонтами определяются строительными нормами.

Какой бывает капитальный ремонт?

Капитальный ремонт может быть комплексным или выборочным.

• Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, которые охватывают все здание в целом или его отдельные секции. При таком ремонте полностью возмещается как физический, так и функциональный износ элементов.

• Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования. Он направлен на полное возмещение их физического и, частично, функционального износа.

Что можно капитального отремонтировать в многоэтажном доме?

Согласно Жилищному кодексу, в перечень видов работ и услуг по капитальному ремонту входит:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, которое признано непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента.

Также предусмотрены четыре вида работ и услуг по капитальному ремонту:
1) разработка проектной документации (если это необходимо по закону о градостроительной деятельности);
2) проведение экспертизы проектной документации (если такое решение примет технический заказчик работ по капремонту);
3) энергетическое обследование дома;
4) техническая инвентаризация и паспортизация дома.

Кому решать, что ремонтировать?

Предлагать виды капитального ремонта, которые необходимо провести в том или ином многоэтажном доме, должна организация, которая отвечает за управление или содержание этого дома. Причем делать это необходимо не позднее, чем за шесть месяцев до наступления года, на который планируется капитальный ремонт. Эти сроки прописаны в региональной программе капремонта.

Если фонд капитального ремонта сформирован на счете регионального оператора («общий котел»), то перечень ремонтных работ собственникам жилья должен предложить региональный оператор.

Рассмотреть поступившие предложения жильцы многоэтажки должны не позднее чем через три месяца с момента их получения. Решение о проведении капитального ремонта собственники принимают на общем собрании, где нужно утвердить:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смету расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Если жильцы, которые платят за капремонт на специальный счет, вовремя не примут решение о проведении капитального ремонта на общем собрании, а такой ремонт дому необходим, то власти могут забрать деньги со специального счета и передать их в «общий котел».

Авторизация

  1. Новости
  2. Новости ЛГО
  3. Актуальные темы

С начала марта 2015 года жители города стали получать документы от Фонда капитального ремонта и у многих возникли вопросы. В администрацию города Лысьвы поступают многочисленные вопросы по работе новой организации.
Старт реализации программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах оказался трудным: квитанции приходят с опозданием, не приходят вообще либо приходят тем, кто по закону их получать не должен.
Цегнтральный вопрос реализации программы: как формируется фонд капитального ремонта.
Жилищный кодекс РФ предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта:
1. Накопление взносов на специальном счете одного многоквартирного дома. Собственники многоквартирного дома, ТСЖ или иной формы управления домом на общем собрании, большинством голосов – не менее 2/3 от общей площади дома – должны решить открыть отдельный специальный счет. Они должны были это сделать до 25 ноября 2014 года. Однако жильцы любого дома имеют право открыть специальный счет прямо сейчас. В этом случае Фонд в течении полугода, с момента поступления протокола и открытия специального счета должен перечислить деньги, накопленные жителями этого дома на счету регионального оператора, на специальный открытый жителями счет.
2. Перечисление взносов на общий счет регионального оператора, так называемый «котел». В общий счет регионального оператора попали те дома, которые либо самостоятельно выбрали, что они будут находится на общем счете, либо не приняли по этому вопросу никакого решения. В этом случае за них такое решение принимает орган местного самоуправления, в нашем случае администрация города Лысьвы. Реестр домов, которые находятся в общем «котле» на территории Лысьвенского городского округа можно посмотреть на сайте: adm-lusva.ru или в библиотеке, в опубликованном Постановлении администрации города Лысьвы от 23.07.2015 г. № 1668.
В Пермском крае оператором является Фонд капитального ремонта имущества в многоквартирных домах, который расположен по адресу: г.Пермь, ул. Ленина, 66, 5-6 этажи, тел. 8(342)211-00-30 (тел. указан в квитанциях об оплате на последней странице), адрес электронной почты: info@fond59.ru.
В соответствии с законодательством для поведения капитального ремонта собственники помещений должны аккумулировать на своем счету не менее 30% суммы от стоимости работ.
Пример: Пятиэтажный дом, 1975 года постройки, 4–подъездный, общая площадь – 3 334, 7 кв.м. Стоимость ремонта кровли — 3 472 232,15 руб., собственники собрать должны не менее – 1 041 669,64 руб.
Когда, согласно региональной программе, приходит срок ремонта дома, откуда будут поступать оставшиеся 70%?
Если дом в общем «котле», то деньги берутся оттуда. Если дом находится на специальном счете, то соответственно, средства будут браться со специального счета. Более того, можно провести ремонт, даже если жители дома, выбравшие специальный счет, всех денег не собрали. В этом случае заявлению и протоколу общего собрания, дом переводится на «общий котел» и деньги поступают уже оттуда. Правда в этом случае оплачивать квитанции придется до тех пор, пока они не возместят стоимость всех проведенных работ.

Читайте также:  Чековый инвестиционный фонд урал

Основные причины, которые вызывают недоверие граждан, опасение за свои средства и, соответственно, нежелание платить.
Причина 1:
Первые квитанции приходили с примерными договорами между собственниками и фондом. Логика жителей: «Если заплатил один раз, значит, согласился с договором и будешь платить постоянно, а не заплатил, как будто бы договор не считается заключенным».
Однако, 29 июня 2015 года президентом Российской Федерации Владимиром Путиным подписан Федеральный закон № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» (опубликован 30.06.2015г. на сайте официального интернет-портала htt://www.pravo.gov.ru

.). Он внес существенные поправки в Жилищный кодекс и коррективы в вопросы капитального ремонта.
Одной из корректив является отмена заключения договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, т.е. «Обязанность по уплате взносов у собственников за капитальный ремонт возникает в соответствии п.1 ст.168 ЖК РФ, в силу федерального закона, а не договора».

Причина 2:
Многие жители не получили по каким-либо причинам квитанции, в связи с чем они приводят довод: «Нам не приносят квитанции, поэтому платить не будем».
Это вопрос актуален для владельцев спецчетов и, к сожалению, пока этот вопрос не отрегулирован законодательством. Кто им должен организовывать печать и доставку квитанций, контроль за собираемостью средств и задолженностью и так далее? Согласно части 3 статьи 175 ЖК РФ при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого выбран региональный оператор, он выступает только владельцем специального счета.
Обязанности регионального оператора в этом случае ограничиваются проведением операций по открытию счета и осуществлению приходных и расходных операций согласно статьи 177 ЖК РФ.
В пункте 25 статьи 1 Федерального закона № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» указано, что взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа , предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 ЖК РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 27 статьи 1 этого же Закона решение общего собрания собственников о формировании фонда капремонта на спецсчете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежек, о размере расходов и другие условия оплаты и доставки счетов. В итоге лишь общее собрание собственников определит, кому делегировать полномочия по печати платежек и сколько за это платить
В случае если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то в соответствии со статьей 171 ЖК РФ собственники помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. По каждому сбою доставки счета за капремонт необходимо разбираться отдельно и звонить по горячей линии регионального оператора (тел. 8(342)211-00-30). Она перегружена, но дозвониться до оператора возможно, ему необходимо указать суть проблемы. В квитанциях необходимо обратить внимание на ФИО собственника, площадь и долю собственности в жилье.

Читайте также:  В какое время можно сверлить в квартире

Причина 3:
Вопрос возникающий у жителей новостроек и аварийных домов.
Жители новостроек, которые недавно были введены в эксплуатацию, обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Изменений в законодательстве Российской Федерации относительно этих многоквартирных домов в настоящий момент нет, но, в числе прочих, готовится к рассмотрению.
Дома, чей износ составляет более 70%, не включены в региональную программу капитального ремонта и собственникам оплата не предъявляется. Судьба этих домов ожидает дальнейшего законодательного решения.

Причина 4:
Распространенный довод жителей: «У нас нет уверенности в том, что деньги не разворуют», молодежь возмущается: «Мы не собираемся жить в этом доме всю жизнь, куда денутся деньги при переезде?». Также негодуют пожилые люди: «Мы не доживем до капремонта».

Контроль за деятельность регионального оператора ведется со стороны Министерства строительства и ЖКХ Пермского края, Министерства финансов Пермского края, надзорных органов (прокуратуры, контрольно-счетной палаты Пермского края и т.д.) согласно статьи 186 ЖК РФ и осуществляется в порядке, установленным бюджетным законодательством РФ.
Взносы, собранные собственниками, будут потрачены на капитальный ремонт их многоквартирного дома. В системе начисления взносов регионального оператора лицевой счет присваивается помещению и не меняется при смене собственника. Поэтому при возникновении таких жизненных ситуаций, как наследование или купля-продажа помещений, ответственность по уплате взносов на капремонт перейдет на новых владельцев, которые продолжат формирование фонда капитального ремонта по данному помещению. То есть необходимо контролировать возможную задолженность за капитальный ремонт, например, при покупке квартиры. Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на жилье. При переходе права собственности к новому владельцу также переходит и обязательство предыдущего жильца по оплате расходов на капремонт, в том числе и неисполненных.

Лицам пожилого возраста или малоимущие граждане, согласно статье 159 ЖК РФ и статьи 22 Закона «О ветеранах» предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. В Пермском крае они определены законом от 30.11.2004 г. № 1830-388 «О социальной поддержки отдельных категорий населения Пермской области». Кстати, данный Закон предусматривает льготы также для ветеранов Великой Отечественной войны и боевых действий, инвалидов и граждан подвергшихся радиации. В Государственной думе есть законопроект об освобождении пожилых граждан старше 80 лет от платы за капремонт полностью, но он пока не принят. Минимальный размер взноса входит в стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг при расчете субсидий для малообеспеченных граждан.
Минимальный размер взноса на капремонт утвержден правительством Пермского края от 10 октября 2014 года № 1149-п на: 2015 г. – 7 руб. на 1 кв.м.;
2016 г. – 7,58 руб. на 1 кв.м.;
2017 г. – 8,28 руб. на 1 кв.м.;

Причина 5:
Очередность ремонта домов

Перечень услуг и работ по капремонту отдельного многоквартирного дома устанавливается в краткосрочных планах реализации региональной программы капремонта. Так на территории ЛГО по краткосрочным программам запланировано: в 2016 году провести ремонт на 97 многоквартирных домах, а в 2017 году на 99 домах, при этом попадают и дома сельских территорий (кроме ветхих и двухквартирных домов).
При составлении очередности ремонта учитывались порядка 60-ти характеристик дома, состояние отдельных конструкций дома. Основные из них: год постройки дома и год последнего капитального ремонта. Исходя из этих параметров Министерство жилищно-коммунального хозяйства и строительства Пермского края составило очередь капитального ремонта домов.

Самый главный вопрос: платить или не платить взносы на капитальный ремонт? Обязанность по уплате взносов принята законодательно. Данные взносы причислены к платежам за коммунальные услуги, поэтому, согласно статьи 169 ЖК РФ, с неплательщиков будут взыскиваться средства в судебном порядке. Безусловно, закон требует доработки, часть из них уже рассматривается правительством. Вне зависимости от них, обязанность по поддержанию состояния жилья – общая забота собственников.

Подготовлено начальником отдела технического содержания жилищного фонда Юрием Возженниковым

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector