Управляющая компания от имени собственников

Управляющая компания от имени собственников

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на editor@garant.ru. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 г. N 303-ЭС14-4720 Суд отменил ранее принятые судебные постановления, которыми истцу отказано в удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений, и направил дело на новое судебное рассмотрение, поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о наделении истца полномочиями по обращению в суд с иском о признании за ними права общей долевой собственности на общее имущество принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений при наличии кворума

Резолютивная часть определения объявлена 5 мая 2015 г.

Полный текст определения изготовлен 12 мая 2015 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Маненкова А.Н., Прониной М.В.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" на решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-10959/2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.09.2014 по тому же делу,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" (далее — общество, управляющая организация) к администрации г. Хабаровска (далее — администрация) о признании права общей долевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме N 38А, расположенном по ул. Ленина в г. Хабаровске, на нежилые помещения 48-65 подвала литера А1 общей площадью 476,2 кв.м и помещения 18-19 подвала литера А общей площадью 27,7 кв.м,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, — Министерства обороны Российской Федерации, Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, индивидуального предпринимателя Вдовина Михаила Константиновича,

В судебном заседании приняли участие представители:

от Министерства обороны Российской Федерации — Полевец И.М., Скопина П.В.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.02.2014 (судья Ульянова М.Ю.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Волкова М.О., Дроздова В.Г., Гричановская Е.В.) решение от 03.02.2014 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.09.2014 (судьи Лесненко С.Ю., Гребенщикова С.И., Новикова С.Н.) решение от 03.02.2014 и постановление от 08.04.2014 оставлены без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит данные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей участвующего в деле лица, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора управления многоквартирным домом от 01.02.2007 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, д. 38А.

Ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения в силу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу в интересах собственников помещений многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций исходили из того, что в споре о признании права собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и уполномочено действовать в интересах собственников помещений многоквартирного дома, которые и являются материальными истцами по данному делу.

Исходя из положений статьи 290 Гражданского кодекса, статей 161-162 Жилищного кодекса, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников помещений в доме общество представило протокол общего собрания собственников помещений от 10.12.2009.

Общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме наделило управляющую организацию правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права общей долевой собственности (пункт 11 протокола общего собрания собственников помещений).

В голосовании по вопросу о предоставлении полномочий управляющей организации на обращение в судебные и иные органы с требованием о возврате в общую долевую собственность подвальных, чердачных помещений "за" проголосовали собственники, обладающие 63,21% доли общего имущества многоквартирного дома, "против" проголосовало 8,99%.

При этом количество зарегистрированных собственников жилых помещений дома N 38А составляет более девяноста, пять квартир находятся в собственности муниципального образования "Город Хабаровск".

Между тем, администрация возражает против удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах суды признали недоказанным, что обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, управляющая организация выражает волю всех собственников этих помещений.

Учитывая, что муниципальное образование "Город Хабаровск", являясь ответчиком по делу, одновременно является и собственником части жилых помещений в многоквартирном доме и, следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в связи с чем спор о составе общего имущества многоквартирного дома, возникший фактически между собственниками помещений в доме, должен рассматриваться с участием самих собственников.

Кроме того, суд округа указал, что решение общего собрания собственников о наделении полномочиями управляющей организации об обращении в суд с данным иском принято большинством голосов. Вместе с тем в компетенцию общего собрания входят вопросы увеличения общего имущества за счет реконструкции дома (в том числе с расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений. Решения общего собрания по этим вопросам считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса).

Поскольку удовлетворение иска о признании конкретного нежилого помещения в доме общим имуществом дома также влечет изменение размера площади общих помещений и может повлиять на состав собственников помещений в доме и (или) размер их долей в общем имуществе дома, суд округа сделал вывод о том, что наделение общества полномочиями на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме количеством в две трети голосов.

Поскольку соответствующее решение принято меньшим количеством голосов, поэтому не подтверждает наделение общества полномочиями на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса).

Читайте также:  Продажа квартиры с зарегистрированным человеком

Договор управления с обществом заключен собственниками помещений многоквартирного дома N 38а 01.02.2007 сроком на 5 лет.

В соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса, пунктом 8.3 договора управления, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса и 36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса).

Решением общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме управляющая компания наделена правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права общей долевой собственности (пункт 11 протокола общего собрания собственников помещений от 10.12.2009).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса).

Суды посчитали, что поскольку пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса предусмотрено принятие большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества и об использовании фонда капитального ремонта, то принятие решения о наделении полномочиями по обращению в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общие помещения дома также должно быть принято большинством не менее двух третей голосов.

Между тем, из текста данной нормы следует, что предусмотренное в ней голосование по вопросам реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, использовании фонда капитального ремонта, не может быть распространено на вопросы о наделении управляющей компании полномочиями по обращению в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общие помещения дома.

Таким образом, в силу части 1 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о наделении управляющей компании полномочиями по обращению в суд с иском о признании за ними права общей долевой собственности на общее имущество принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений при наличии кворума (часть 3 статьи 45 данного Кодекса).

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении данного дела судебная коллегия пришла к выводу, что судами первой, апелляционной инстанций и судом округа были допущены существенные нарушения норм материального права, влекущие отмену оспариваемых судебных актов. Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 291.11 и пункта 2 части 1 статьи 291.14 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит выяснить правомочность собрания и наличие необходимого количества голосов для принятия соответствующего решения. При установлении у управляющей компании полномочий на предъявление иска, рассмотреть заявленные требования по существу и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам определила:

решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-10959/2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело N А73-10959/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Г.Г. Попова
Судья А.Н. Маненков
Судья М.В. Пронина

Обзор документа

Управляющая организация предъявила иск в интересах собственников помещений многоквартирного дома. Она просила признать за ними право общей долевой собственности на помещения подвала.

В подтверждение полномочий управляющая организация представила протокол, согласно которому общее собрание собственников помещений наделило ее правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

В иске было отказано. Суды, в частности, исходили из того, что решение о наделении управляющей организации полномочиями на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения должно приниматься большинством в 2/3 голосов.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ не согласилась с нижестоящими инстанциями и направила дело на новое рассмотрение.

Иск обусловлен нарушением прав собственников помещений дома. Он заявлен управляющей организацией в их интересах в соответствии с положениями Гражданского и Жилищного кодексов РФ, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома. Данная организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей решением общего собрания.

В силу Жилищного кодекса РФ решения о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капремонте общего имущества и об использовании фонда капремонта принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Между тем, из текста данной нормы следует, что такой порядок голосования не может быть распространен на решение по вопросу о наделении управляющей компании полномочиями по обращению в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, действует общее правило. Т. е. решение по указанному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при наличии кворума.

После выбора новой управляющей организации нужно подписать договор управления. В силу ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в качестве одной стороны этого договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Собрать столько подписей на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ. Эта норма дает одному человеку – председателю совета многоквартирного дома – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Однако на практике не всё так просто. Суды по-разному толкуют эту норму: одним достаточно решения общего собрания о наделении председателя полномочием подписать договор управления, другие же требуют отдельно оформленные доверенности от собственников.

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. При этом ч. 4 той же статьи указывает, что правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Различное толкование этой нормы закона судьями и приводит к созданию противоречивой судебной практики.

Примеры отрицательной практики (где суды хотели видеть отдельно оформленные доверенности).

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2017 по делу N 33-33600/2017:

Решением общего собрания председатель совета дома был наделен полномочиями заключить договор управления с выбранной управляющей организацией. Суд признал это решение недействительным, «поскольку законодателем не предусмотрена возможность передачи полномочий по заключению договора управления председателю Совета дома посредством принятия такого решения органом управления». Суд решил, что наделение председателя совета дома таким полномочием вообще не входит в компетенцию общего собрания собственников.

Также в судебном решении указано, что договор управления многоквартирным домом вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности:

— если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора,

— договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

2. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 N 04АП-3810/2017 по делу N А19-17255/2016 о передаче технической документации.

Новая управляющая организация в подтверждение своего статуса представила протоколы общего собрания и договоры управления, подписанные председателями советов многоквартирных домов. Суды не приняли это в качестве доказательства выбора новой управляющей организации и заключения с ней договора управления, так как «не представлены доверенности, выданные от имени собственников помещений в МКД председателям совета дома, подтверждающих право последнего на заключение договора управления». Стоит отметить, что из решений судов не ясно, были ли на общих собраниях приняты решения о наделении председателей полномочиями на подписание договоров управления.

Читайте также:  Как заполнить трудовой договор ип с работником

3. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 N 15АП-8918/2018 по делу N А53-3062/2018 (Ростовская область).

Суд признал законным отказ инспекции во внесении в реестр лицензий, так как управляющая организация не представила доказательств того, что председатели совета домов действовали в силу предоставленных им полномочий: «Протоколы общего собрания собственников помещений названных многоквартирных домов, на основании которых принимались решения об определении уполномоченного лица на заключение договора управления, как документы, наделяющие председателя Совета дома полномочиями по заключению от имени собственников договора управления, судом апелляционной инстанции не рассматривается».

Примеры положительной практики (где от председателя не требовали предоставить отдельных доверенностей).

1. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 N 07АП-1220/2018 по делу N А27-14726/2017

Суд признал необоснованной позицию жилищной инспекции о том, что решение о наделении полномочиями председателя совета в части его формы и реквизитов должно соответствовать Методическим рекомендациям по удостоверению доверенностей, утвержденным решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 18.07.2016 (протокол N 07/16).

Суд указал, что закон не предъявляет каких-либо специальных требований к форме доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома на имя председателя совета многоквартирного дома на заключение договора управления. При этом протокол собрания и приложения к нему содержат необходимые и достаточные данные для идентификации, как представляемых лиц (собственников), так и представителя, а также указание на полномочия представителя.

Определением Верховного Суда РФ от 15.10.2018 N 304-КГ18-15975 решение оставлено без изменения, жалоба ГЖИ – без удовлетворения. Верховный Суд РФ также указал, что полномочия председателя на заключение договора управления содержатся в решении собрания собственников.

Аналогичную позицию можно найти в Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 N 04АП-5204/2018 по делу N А10-1951/2018 (в этом суде есть и противоположная практика).

2. Определением Верховного Суда РФ от 24.08.2018 N 304-ЭС18-12146 по делу N А46-11131/2017

Собственниками на внеочередном общем собрании принято решение о выборе управляющей организации; об избрании совета дома и его председателя, председатель совета дома наделен полномочиями заключить на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, договор управления.

Суды всех инстанций пришли к выводу, что полномочия председателя совета дома на заключение договора управления от имени всех собственников подтверждены решением собрания.

3. Апелляционное определение Рязанского областного суда от 06.07.2016 по делу N 33-1670/2016

В данном случае на общем собрании даже не решался вопрос о наделении председателя полномочиями по подписанию договора управления. На собрании был выбран совет дома с его председателем, а также принято решение о заключении договора на управление домом с управляющей организацией.

Суд, процитировав нормы закона о доверенности, указал, что председатель действует в интересах собственников на основе доверенности, форма которой законом не предусмотрена, то есть не указано, каким именно образом собственники помещений должны выразить свою волю на предоставление председателю совета многоквартирного дома конкретных полномочий.

Вывод суда: «так как из протокола собрания следует, что присутствующие на нем собственники единогласно приняли решение о заключении договора управления…, избрав Н. председателем совета многоквартирного дома, то последний, заключая указанный договор от лица собственников, выполнял решение общего собрания, то есть действовал в рамках полномочий, предоставленных ему ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ».

4. Похожая ситуация содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2018 N Ф07-1848/2018 по делу N А05-3279/2017

На общем собрании принято решении об избрании совета многоквартирного дома и выборе председателя, решено заключить договор управления с одной управляющей организацией и расторгнуть с другой. В преамбуле договора управления написано, чтоданный договор подписан со стороны собственников помещений в многоквартирном доме председателе совета дома в соответствии с решением общего собрания.

Суд указал, что материалы дела содержат доказательства волеизъявления собственников на избрание председателя совета дома, на выбор новой управляющей компании, заключение с нею договора управления, выраженного в протоколе общего собрания. «Следовательно, имеющаяся у управляющей компании обязанность по заключению договора управления не налагает такую же обязанность по его заключению на жильцов — собственников помещений в многоквартирном доме, и возможность понуждения собственников помещений к подписанию договора у управляющей компании отсутствует». Непредставление обществом в отношении председателя доверенности на заключение договора управления не является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий, решил суд.

5. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2018 N 10АП-15152/2018 по делу N А41-23115/18.

Суд признал незаконным решение ГЖИ Московской области об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. К заявлениям в ГЖИ управляющая организация приложила договоры управления, подписанные избранными председателями совета многоквартирных домов, которые указаны в решениях общих собраний в качестве лиц, уполномоченных на заключение договора управления. Суд указал, что, принимая во внимание положения ч. 1, 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса полномочия председателя МКД на заключение договора управления могут содержаться в решении собрания собственников помещений МКД».

Такая же позиция содержится в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 N 17АП-13511/2018-АК по делу N А71-5269/2018 (Удмуртская Республика).

заключить договор со сторонней организацией на сбор денежных средств на содержание и текущий ремонт МКД. В квитанция исполнитель услуг указана УК по договору а получатель платежа компания посредник.

Здравствуйте, нет не имеет. Управляющая компания, уполномоченная собственниками помещений многоквартирного дома на осуществление начисления и сбора платы за жилищно-коммунальные услуги, без согласия собственников, в одностороннем порядке не вправе передавать компетенцию по начислению таких платежей другой организации. Указанные действия управляющей организации являются незаконными и нарушающими права граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Часть 15 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает право управляющей организации, которой вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

В то же время согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. С учетом положений ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. п. 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее Правила), согласно которым решение о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений, правильно считать, что при перечислении денежных средств оплачиваемых на текущий ремонт на иные нужды, в том числе оплату услуг по агентскому договору, подлежит обсуждению на общих собраниях собственников помещений. В случае если вопрос о заключении агентских договоров, размерах агентского вознаграждения, на общих собраниях не рассматривался, решение о передаче управляющей компанией другой организации права начисления денежных средств за оказанные жилищно-коммунальные услуги является незаконным. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных" обработка персональных данных осуществляется оператором только с согласия субъектов персональных данных.

Объем полномочий управляющей компании определяется условиями договора управления многоквартирным домом В этих условиях определяется что может делать управляющая компания. А что не может делать.

Если в договоре управления вашим МКД управляющей компании не предоставлено полномочие по заключению договора со сторонней организацией на сбор денежных средств то без уведомления собственников и внесения изменений в договор управления МКД управляющая компания не имеет права на заключение такого договора

Если такой договор уже заключен то нужно собственникам обращаться в суд ст 3 ГПК РФ с иском о признании такого договора недействительным

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)

""Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

""1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

Добрый день. Внимательно смотрите договор управления многоквартирным домом. Данное условие должно быть закреплено в договоре.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Читайте также:  Решение по гражданскому делу вступает в силу

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Здравствуйте, посетитель сайта в вашем случае да имеет право управляющая компания самостоятельно без уведомления собственников заключить договор со сторонней организацией на сбор денежных средств на содержание и текущий ремонт МКД если данное условие указано в договоре управления

Вы имеете право обратиться в Управляющую компанию с требованием предоставить договоры со сторонней организацией на сбор денежных средств на содержание и текущий ремонт МКД. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector