Условия образования земельных участков

Условия образования земельных участков

Положения Главы 3 Закона о формировании недвижимости устанавливают условия формировании недвижимости, а также требования к образуемым объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим некоторые из них.

Статья 1. Каждая формируемая или изменяемая единица недвижимости должна отвечать соответствовать своему целевому назначению исходя из своего местоположения, размеров и иных характеристик. В этом отношении следует особо следить за тем, чтобы единица недвижимости имела четкие границы, а также доступ к дорогам необходимым дорогам, лежащим за ее пределами, и чтобы единица недвижимости, используемая для застройки, имела водоснабжение и канализацию.

Статья 2. На территории, для которой разработан детальный план развития[1], план регулирования недвижимости или зональные регламенты, процесс формирования недвижимости не осуществляется, если указанная процедура противоречит плану или установленным правилам. Незначительные отклонения допускаются, если они не противоречат цели плана или нормам.

Статья 4. В случае формирования единицы недвижимости, для которой необходимо организация нового выезда от дороги общего пользования, такое формирование не является возможным, в случае, когда новый выезд вызовет помехи движению по дороге общего пользования.

Статья 5. Для того, чтобы сельскохозяйственная единица недвижимости считалась соответствующей своему целевому назначению, она должна иметь необходимые площадь, планировку и местоположение, которые бы позволяли вести экономически успешное хозяйство на данной единице недвижимости. При рассмотрении данного вопроса следует обращать особое внимание на возможность объединения сельскохозяйственной деятельности с иными видами деятельности в данном регионе. Особое внимание должно быть уделено возможности создания новых рабочих мест и увеличения численности населения в малонаселенных сельских районах. Следует также принимать во внимание важность охраны окружающей среды и местных культурных традиций.

Статья 10. Если формирование единицы недвижимости является полезным с общественной точки зрения, то такая процедура может иметь место, даже если она противоречит вышеупомянутым правилам охраны сельского и лесного хозяйства.

Кроме того, предписывается, что формирование недвижимости должно осуществляться таким образом, чтобы не нарушались предписания по охране природы, если земельный участок подпадает под такие предписания. Вместе с тем допускается, что по запросу органа кадастрового учета региональные и муниципальные органы власти могут давать официальное исключение из действующих правил.

Интересны положения, касающиеся возможности образования земельных участков, когда границы таких участков будут пересекать границы административных регионов (ленов). В этом случае орган кадастрового учета вправе принять решение об изменении границ регионов, если является очевидным для достижения оптимального результата или более удобного установления границы. Орган кадастрового учета может также заручиться решением Правительства или региональной администрации.

Как видно из вышеперечисленных условий в шведском законодательстве условия образования земельных участков и требования к образуемым объектам недвижимости крайне разнообразны и затрагивают все аспекты общественных и экономических интересов, это и планирование развития территорий, это и экономические, экологические и даже социальные и политические аспекты. Но, важно отметить, что эти требования не являются абсолютными. Что означает, что шведский землеустроитель, являясь квалифицированным специалистом в своей области деятельности, и при этом, независимым в принимаемых решениях, уполномочен оценить условия формирования недвижимости и принять решение о его возможности или невозможности. Законодательство это допускает. Кроме того, если он не уверен, то он всегда может заручиться заключением муниципальных или региональных властей, а также Правительства.

Важнейшим условием для принятия такого решения является необходимость соблюдать баланс публичных и частных интересов. Что означает, что в случае противоречия между ними, ущерб одной стороне (например, частным интересам правообладателя объекта недвижимости) не должен превышать выгоду другой стороны.

Совершенно противоположная ситуация в российском законодательстве, где практически все нормы, касающиеся условий образования земельных участков являются императивными и не допускают каких-либо отклонений.

Условия образования земельных участков и требования к образуемым земельным участками отражены в двух федеральных законах: в Земельном кодексе РФ (статьи 11.2 и 11.8), а также в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости». Указанными законами предусмотрено, следующие требования:

• площадь образуемых земельных участков должна соответствовать требованиям к предельным (максимальные и минимальные) размерам земельных участков, которые устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а также в соответствии с Земельным кодексом РФ или иными федеральными законами;

Читайте также:  Сроки доставки писем 1 класса по россии

• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Нормами Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в постановке образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет будет отказано, если:

• одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости;

• доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

• такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;

• образуемые земельные участки не соответствуют требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам, а также если местоположение границ данных земельных участков не соответствует проекту межевания территории или иному предусмотренному федеральным законом документу.

Очевидно, что требования норм российского законодательства к образуемым земельным участка, охватывают гораздо более узкую сферу общественных интересов. В основном они касаются исключительно «технических» параметров и критериев, таких как площадь и местоположение границ. Одновременно с этим, законодатель не допускает каких-либо отклонений от этих норм, даже если бы эти отклонения являлись бы полезными с общественной точки зрения.

Таким образом, российский кадастровый инженер, также как и шведский землеустроитель является квалифицированным специалистом, но его полномочия по принятию решений об возможности формирования земельных участков при отклонении от каких-либо норм и правил практически сведены к нулю.

Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков). Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

  • категория земель;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • площадь;
  • адрес;
  • координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

  • Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
  • Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
  • Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
  • Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Читайте также:  Продажа имущества банкротов без торгов

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

  • Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
  • Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
  • Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

  • решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
  • иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

ФЗ № 141 от 22 ил. 2008 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений в ЗК РФ» введена глава 1.1 – Земельные участки, которая содержит понятие земельного участка и устанавливает способы и условия образования земельных участков. Образование земельных участков осуществляется на основании волеизъявления след.лиц:

А) в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на основании решение органов гос. власти и ОМСУ кроме случаев: раздел земельных участков садоводческих, огороднических или дачных некоммерч. Объединений граждан; земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения; в отношении земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; образование земельных участков, в отношении которых в соответствии с градостроительным кодексом принято решение о развитии застроенной территории.

Б) землевладельцами, землепользователями и арендаторами

В) несколькими собственниками при образовании земельного участка из земель частной собственности, кроме случаев выдела доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения.

Г) лицом с которым заключен договор о застройке при развитии территории.

Образование земельных участков из участков государственной или муниципальной собственности допускается при письменном согласии землевладельцев, землепользователей, арендаторов исходных участков. Не требуется согласие государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и при наличии судебного решения.

Соглашение о разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков является гражданско-правовой сделкой. Сделка является для государственной регистрации прав на землю. Отсутствие государственной регистрации прав на исходный земельный участок не является препятствием для государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных участков.

ЗК РФ устанавливает 4 способа образования земельных участков: раздел, объединение, -перераспределение, -выдел земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниц. Собственности.

Законодательством установлены требования к образуемым зем. участкам: их границы не должны пересекать гр-цы населенных пунктов мун.образований; не допускается выдел земельных участков, если обременение и выдел на них не позволяют использовать земли в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию изломанности границ чересполосице и др препятствиям рац. использования

Читайте также:  Как можно погасить судимость

Способы образования земельных участков.

1. раздел земельного участка. При разделе образуется несколько участков, а исходный участок прекращает свое существование.

Исходный участок остается измененным в след. Искл. Сл-ях:

-в случае раздела земельного уч-ка предоставленного гражданам и их объединениям для садоводства, огородничества и дачного строительства, образованные участки относятся к имуществу общего пользования. Исходный участок остается в государственной или муниципальной собственности;

-иные случаи, установленные законом. Раздел земель ООПТ либо земель обороны.

При разделе участка, находящегося в общей собственности, участники сохраняют это право в прежнем объеме или долях в отношении новых земельных участков.

Раздел участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется в соответствии с проектом межевании территории лицом с которым заключен договор аренды земельного участка для указанных целей.

2. Выдел земельного участка. Осуществляется в случае выдела доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе образуется 1 или несколько участков, а исходный сохраняется в измененных границах. При выделе у инициатора возникает право собственности на образованный земельный участок, при этом он утрачивает право на исходный участок. У оставшихся участников долевой собственности право сохраняется с учетом изменившегося размера долей. Федеральными законами установлены особенности выдела земельных участков: при выходе члена КФХ из хоз-ва ;в отношении земель с/х назн-я.

Участникам предоставляется преимущественное право выкупа доли.

3. Объединение смежных земельных участков. При объединении образуется 1 участок, существование смежных земельных участков прекращается. Если собственником смежных участков было 1 лицо, у него возникает право собственности на образованный участок. Если собственниками были разные лица, то у них возникает право общей собственности на новый участок. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, кроме случаев, когда владельцем исходных участков являлось 1 лицо. Закон допускает объединение земельного участка, обремененного залогом с земельным участком свободным от прав 3 их лиц. При этом право залога распространяется на весь образуемый участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

4. При перераспределении земельных участков в ч.с. у лиц возникает право собственности на образуемые участки в соответствии с соглашением между ними. При перераспределении участков государственной или муниципальной собственности между публичными образованиями или ФЛ или ЮЛ, основание является соглашение собственников и исполнительных органов государственной власти и МСУ. При этом случаями перераспределения в пользу частных лиц является: -образование земельных участков для размещения объектов капитального строительства при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд; включение участка в проект о развитии и застройке территорий.

Порядок наделения земельными участками для индивидуального жилищного строительства

Ст. 30.1 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка уполномоченный орган может принять решение:

· о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка

· либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети "Интернет".

В случае, если по истечениимесяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину.

Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector